ПОКУПКА ТОРГОВОГО ЦЕНТРА (ТЦ, ТРЦ)

Все о покупке торгового центра (ТЦ, ТРЦ) и приобретении торговых площадей

Покупка торгового центра является значительно более сложным процессом, чем приобретение других объектов коммерческой недвижимости (бизнес-центров, складов и пр.). И связано это в первую очередь с тем, что успешность функционирования ТЦ зависит от множества факторов, которые необходимо проанализировать, прежде чем принять решение о покупке объекта. В рамках данной статьи мы рассмотрим некоторые из этих факторов: 

1. Местоположение

Для торговли местоположение объекта является самым важным фактором, однако здесь важно понимать, что одно и то же местоположение может быть очень хорошим для крупного ТЦ (например, площадью 100 тыс. кв.м.), и будет плохим для небольшого ТЦ (допустим, площадью 5000 кв.м.). То есть при анализе местоположения нужно учитывать множество важных моментов, выявить сильные и слабые стороны локации, которые в будущем могут проявиться и в значительной степени повлиять на функционирование объекта.

2. Конкурентная среда

Анализ конкурентной среды позволяет определить концентрацию торговой недвижимости, уровень насыщения рынка торговыми площадями, сравнить анализируемый объект с другими ТЦ рядом, предугадать развитие отдельных конкурентов и всей конкурентной среды в будущем. 

3. Конфигурация здания

Часто торговые центры имеют множество недостатков с точки зрения конфигурации здания, то есть такие объекты изначально было спроектированы неправильно. Например: отсутствие эскалаторов; неправильное расположение входов в здание;  наличие  внутренних несущих стен, мешающих арендаторам; неправильное зонирование (планировка); низкие потолки и т.д. Некоторые недостатки отрицательно влияют на привлечение арендаторов, некоторые –  на функционирование объекта.

4. Состав арендаторов

Имеющийся состав арендаторов торгового центра также очень важен, поскольку от этого зависит концепция ТЦ и в целом его функционирование. В  рамках анализа состава арендаторов важно понять, какие тенденции наблюдаются в ТЦ,  можно ли что-то улучшить в будущем, удастся ли заменить арендаторов, а также множество другие важных моментов.

5. Финансовые потоки

Финансовое состояние торгового центра также требует глубокого анализа. Важно проанализировать доходы и расходы ТЦ, перспективы роста или снижения доходной части объекта, возможные риски и прочие важные моменты.

Покупка торгового центра – это инвестиционная операция, а это значит, что очень важно понимать является ли объект недооцененным или переоцененным с точки зрения его стоимости (цены продажи), также нужно оценить дальнейшие перспективы объекта, можно ли что-то улучшить, чтобы увеличить доходы  ТЦ. Кроме этого, нужно разбираться в общей ситуации на рынке торговой недвижимости и причинах продажи объекта. Часто бывает ситуация, что продавец не верит в дальнейшие перспективы владения объектом, оценивает ситуацию, как кризисную, и продает объект. Именно в  такие моменты открываются перспективы для наиболее удачных инвестиций - приобретения торгового центра по наиболее выгодной цене.

Покупка торгового центра, как и любая другая инвестиция, всегда сопряжена с риском, поэтому не зависимо от того насколько высокими компетенциями обладает инвестор, всегда целесообразно услышать мнение других компетентных людей, и уже после этого принять окончательное решение. Согласно нашей внутренней статистике, из всех торговых центров, поступающих нам на анализ, положительное заключение о приобретении объекта дается менее чем в 5% случаев, при том, что в основном нашими клиентами являются  институциональные инвесторы (профессиональные инвестиционные компании).

Наши специалисты имеют очень большой опыт анализа торговых центров перед покупкой, а также сопровождения сделок по приобретению торговых площадей и других объектов коммерческой недвижимости по всей стране и за рубежом.