Фонды недвижимости. REIT. Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость  можно классифицировать на три основные группы: 

1. Инвестиции в строительные и девелоперские проекты (строительство объектов)

2. Инвестиции в существующие объекты недвижимости (покупка объектов)

3. Инвестиции в фонды недвижимости

В рамках данной статьи мы остановимся на инвестициях в фонды недвижимости. Фонды REIT (Real Estate Investment Trust) – это, по сути, компании, которые строят или приобретают различные объекты недвижимости (торговые центры, бизнес-центры, производственные и складские здания, отели и пр.) и обычно зарабатывают на сдаче помещений в аренду, а арендный доход распределяют между инвесторами, при этом распределяется практически весь доход таких фондов (порядка 90%). Большинство REIT, по аналогии с акциями, торгуется на биржах США и Европы, отсюда у инвестиций в такие фонды есть целый ряд преимуществ по сравнению с покупкой самих объектов недвижимости:

• любой размер инвестиций (можно вкладывать совсем небольшие суммы, от нескольких долларов)
• высокая ликвидность (вложения в любой момент можно сконвертировать в деньги, по аналогии с продажей акций на бирже)
• прозрачность (фонды недвижимости публикуют важную для инвесторов информацию и отчитываются о финансовых результатах по аналогии с акционерными компаниями, акции которых торгуются на бирже).
• диверсификация (фонды недвижимости инвестируют во множество различных объектов недвижимости, и если какой-то из объектов теряет часть арендаторов, то критической проблемы у инвесторов не возникнет)
• надежность (инвестиции в американские фонды недвижимости регулируются американскими законами о ценных бумаг и биржевым регулятором SEC, что дает очень высокую защиту инвесторам от каких-либо недобросовестных действий).
• низкое налогообложение (большинство зарубежных фондов недвижимости не облагается налогом на прибыль, то есть инвестор получает доход до уплаты налогов)
• не требуется управлять объектом недвижимости (вопросами эксплуатации объекта недвижимости, поиском арендаторов и прочими аспектами управления занимается фонд).

 

Если рассматривать инвестиции в фонды недвижимости на примере американского рынка, то там мы можем наблюдать множество разнообразных REIT с капитализацией от нескольких миллионов долларов до более чем ста миллиардов долларов. Такие фонды, помимо традиционных объектов недвижимости (торговые центры, бизнес-центры, склады и пр.), часто инвестируют в специфическую недвижимости, например, в инфраструктуру, способную генерировать доход. При этом для инвестора, вкладывающего деньги в фонды недвижимости, важно выбрать правильный инвестиционный фонд, и в этом вопросе многое сводится к анализу объектов коммерческой недвижимости, которыми владеет тот или иной инвестфонд.

Анализируя объекты коммерческой недвижимости, которыми владеют фонды, не сложно понять как в будущем будут обстоять дела у самих фондов, например, если фонд владеет несколькими торговыми центрами, где снижается посещаемость, а доля вакантных площадей растет, то можно предположить, что в будущем доходы ТЦ будут падать, соответственно, будут падать доходы фонда, и если таких не очень хороших объектов у фонда много, либо удельный вес объекта очень высок, тогда можно говорить о том, что инвестиции в этот фонд вряд ли будут оправданы.

Наша компания оказывает услуги по анализу объектов недвижимости перед покупкой, кроме того, мы также предлагаем услуги по анализу портфеля недвижимости или отдельных объектов, которыми владеют различные инвестиционные фонды по всему миру. Данная услуга может быть полезна крупным инвесторам, которые планируют вкладывать миллионы в различные инвестиционные фонды, поскольку им очень важно понимать, действительно ли хорошими объектами владеет тот или иной инвестиционный фонд, чтобы уже далее принимать какие-то инвестиционные решения.

Также совместно с нашими зарубежными партнерами мы помогаем инвесторам получить доступ к вложениям в американские инвестиционные фонды REIT.