РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ТЕРРИТОРИЙ И ПРОМЗОН

Редевелопмент промышленных территорий (промзон) или что делать с промышленным объектом

Редевелопмент – это процесс перепрофилирования объекта недвижимости под новое направление.  Редевелопмент промышленных территорий, как правило,  бывает двух видов:

• когда существующие здания на промышленной территории не сносятся, а только реконструируются и перепрофилируются
• когда производится полный или частичный демонтаж зданий и сооружений на территории промзоны, а на  их месте строятся новые объекты недвижимости.

В первую очередь необходимо отметить, что процесс редевелопмента промзон значительно сложнее, чем девелопмент неосвоенных территорий. Связано это с  тем, что собственнику объекта необходимо определить несколько ключевых моментов:

1. Можно ли использовать существующий объект (здание или участок)  каким-то более эффективным образом
2. Если да, то под какое направление  (торговый центр, офисное здание, спортивный комплекс, рынок, лофт, жилая застройка и пр.)
3. Что лучше: произвести демонтаж (снос) существующих строений или осуществить реконструкцию без сноса.
   
   

Мы часто видим ситуацию, когда собственники, принимают решение о перепрофилировании  объекта, без предварительного анализа местоположения и оптимального использования, как правило, это приводит к тому, что новый объект становится невостребованным. Второй часто встречающейся ошибкой становится непонимание того что выгоднее, снести здание или реконструировать. Мы также неоднократно видели, как промышленное здание переформатировалось в торговый центр, при этом стоимость реконструкции была сопоставимой со строительством нового объекта, но самое главное планировка таких зданий не соответствовала современным стандартам торговых объектов, что приводило к сложностям с поиском арендаторов и низкому трафику посетителей. Именно поэтому важно перед началом процесса  редевелопмента провести анализ по определению наилучшего варианта использования объекта, а также проанализировать пригодность существующей конструкции под  выбранное направление. 

На сегодняшний день в крупных городах России и стран СНГ практически не осталось свободных  земельных участков пригодных  для строительства объектов коммерческой недвижимости (чаще всего не хватает целевой аудитории, слишком маленькая площадь участка, близко расположен сильный конкурент и пр.). При этом с советских времен осталось множество промышленных предприятий и промзон , которые не могут функционировать как раньше, но при этом занимают очень хорошие с точки зрения местоположения участки, где возможно строительство как коммерческих, так и жилых объектов. В такой ситуации, бесспорно, лучше инвестировать в редевелопмент промышленных территорий, чем в приобретение плохих, но еще не застроенных участков. 

Следующим этапом, играющим важнейшую роль в редевелопменте промышленных территорий, будет разработка концепции. Именно концепция позволяет определить, каким  будет новый объект и на кого он должен быть ориентирован. Более подробно об этом  можно прочитать в разделе разработка концепции.

После того как концепция разработана  и, если речь идет о перепрофилировании под объект  коммерческой недвижимости, то необходимо провести предброкеридж (переговоры с потенциальными арендаторами), с целью выявления  реального интереса  к объекту. Далее проводится  корректировка концепции, если это необходимо по итогам предброкериджа, и только после этого начинаются действия по самому редевелопменту: строительные работы по реконструкции зданий или снос и строительство новых.

Наша компания оказывает полный спектр услуг по редевелопменту промышленных территорий, от определения оптимального варианта использования до запуска нового объекта.