• VTEM Image Show

Как купить здание (торговый центр, бизнес центр, арендный бизнес)?

Приобретение здания или покупка арендного бизнеса не простая задача, требующая большого опыта в вопросах оценки сильных и слабых сторон объекта.

«Зачем продают объект?» - это первый вопрос, с которого следует начинать анализ объекта. Как известно, может быть лишь три  ситуации:

  1.  Когда объект действительно хорош, но собственник вынужден его продавать по тем или иным причинам
  2. Когда продается заведомо плохой объект
  3. Когда объект имеет негативные тенденции

Часто основной сложностью при покупке объекта является именно правильная идентификация причин его продажи. Рассмотрим этот вопрос более подробно.

В первую очередь, следует отметить, что хорошие объекты продаются крайне редко, такие случае возможны, когда крупный собственник ведет множество девелоперских проектов и продает достаточно хороший объект ради строительства более крупного. Бывают ситуации, когда собственник имеет долговые обязательства в виде кредитных линий, и вынужден продавать какие-то из своих объектов для сокращения кредиторской задолженности или решения своих краткосрочных финансовых проблем. Бывает, что хорошие объекты продаются в результате неисполнения собственником  обязательств по долгам или в результате перехода права собственности к новому владельцу, который не желает владеть и управлять объектом, к таковым в первую очередь относятся банки. Бывают и другие причины продажи хороших объектов…

Второй тип ситуации, когда продается заведомо плохой объект. В данном случае важную роль играет оценка местоположения, состава и платежеспособность арендаторов, динамика и размер финансовых потоков. В данной ситуации важно собрать и грамотно проанализировать всю информацию об объекте, часть из которой должен предоставить собственник, а часть придётся добывать самостоятельно.

И третья ситуация, когда объект имеет негативные тенденции.  Это, пожалуй, самая сложная и наиболее распространенная ситуация. Здесь, в результате анализа, будут выявлены не слабые стороны, а лишь негативные тенденции, например, отсутствие роста арендных ставок, удлинение цикла замены арендаторов, снижение посещаемости и прочее. Сложность данной ситуации заключается в том, что даже в случае грамотно проведенного анализа, необходимо выстраивать прогноз будущих тенденций, а также разрабатывать пакет мер, направленных на борьбу с негативными трендами.  

Также бывают ситуации, когда собственник владеет инсайдерской информацией, которая вынуждает его продать объект. Например, рядом будет построен более крупный конкурирующий объект, будет изменена дорожная развязка. Иногда такая информация может быть  доступна лишь узкому кругу лиц, в том числе и собственнику объекта, который спешно пытается от него избавиться.   

После того как будет проведен анализ и получен ответ на вопрос почему объект продается. Наступает момент принятия решения о необходимости дальнейшего анализа с целью покупки или прекращении переговоров и отказу от сделки. Если будет принято решение о продолжении ведения переговоров, то наступает этап, когда необходимо оценить перспективы объекта и определить приемлемую стоимость покупки объекта. Для этого необходимо более глубоко рассмотреть ситуацию с каждым арендатором,  выявить все проблемные моменты, которые могут оказать влияние в будущем, выстроить несколько возможных сценариев развития событий и спрогнозировать вероятные финансовые показатели.

Также отметим, что успешную сделку по покупке арендного бизнеса могут провести только покупатели, обладающие большим опытом в подобного рода сделках, или работавшие на протяжении многих лет в сфере коммерческой недвижимости. Так опытный специалист сразу выявит большинство проблемных моментов объекта.

Наша компания не является посредником в сделках купли-продажи коммерческой недвижимости и не получает комиссионные от продажи объектов с собственников. Но мы предлагаем другую услугу – независимый анализ объекта для потенциальных покупателей. Допустим, Вы хотите приобрести арендный бизнес (торговый центр, бизнес центр или др.), но понимаете, что самостоятельно Вам будет тяжело проанализировать объект, который Вы выбрали, в этом случае наши специалисты помогут Вам это сделать.

Концепция торгового центра - БЕСПЛАТНЫЙ экспресс-анализ