Кейсы

Для данного раздела мы отобрали несколько кейсов из нашей практики, каждый из которых является примером какой-то наиболее распространенной ситуации, возникающей в процессе работы с объектами коммерческой недвижимости. А справа представлены примеры некоторых объектов с которыми мы работали. 

Кейс 1 - разработка концепции торгового центра

Юрий, ТРЦ  14600 кв.м.
Обращаемся в компанию второй раз, по уже более крупному объекту. Так получилось, что мы приобрели здание на этапе строительства, и у нас уже была концепция ТРЦ, которая на наш взгляд абсолютно не подходила для этого места и мы попросили сделать другую, ориентированную на менее состоятельного покупателя, с учетом того, что целевой аудиторией будут молодые семьи с детьми. Компания сделала все именно так, как мы хотели видеть.

Кейс 2 - разработка концепции бизнес-центра

Евгений, бизнес центр 16000 кв.м.
Мы практически завершали строительство, когда решили обратиться в консалтинговую фирму за работкой концепции. Как оказалось, надо было это делать ещё до начала строительства. В  результате,  пришлось вносить небольшие изменения в процессе строительства (это касалось площадей на первом этаже с отдельным входом).  Нам предложили концепцию с фитнес клубом, залом единоборств и йоги, кафе с хорошим интерьером, где можно было провести деловые встречи, а также общепит, где бизнес-ланч стоит не более 200 рублей. Интересные решения были предложены по зоне ресепшен. В общем мы остались довольны.

Кейс 3 - разработка концепции рыночного комплекса

Иван, продуктовый рынок 2000 кв.м.
Мы строили здание на месте бывшего продуктового рынка, в компании предложили вариант сохранить тематику рынка только перевести его в новый формат. Что нам особенно понравилось, да-к это то, что мы сдавали площади по 5-10 кв.м. производителям, кфх, индивидуальным предпринимателям и прочим, которые приходили уже на все готовое – оборудование закупали мы, взамен мы ставили достаточно высокие ставки, сейчас мы имеем 100% наполняемость при очень-очень хороших ставках. Арендаторы тоже довольны, торговля идет на «ура».

Кейс 4 - реконцепция торгового центра

Елена, торговый центр 3800 кв.м.
Наш торговый центр  расположен в очень хорошем месте, однако  небольшие площади не позволяют нам развиваться так, как это делают крупные торговые центры, да, и мы никогда об этом не задумывались, т.к. посещаемость всегда была очень высокая. Но не так давно около нас начали строить объект значительно большей площади, сейчас понимаем, что нам придётся конкурировать, а состав арендаторов у нас, надо сказать, был слабый, по сути, это торгаши с рынка. Мы обратились в консалтинговую компанию для решения задачи по полной реконцепции объекта и замене арендаторов. После чего  у нас появилась детская развлекательная зона, небольшое кафе, один якорный арендатор и нам удалось заменить всех арендаторов по одежде на более качественных, с бутиковым оформлением магазина.

Кейс 5 - реконцепция торгового центра

Владислав, торговый центр 12000 кв.м.
Наш торговый центр был давно построен, более 10 лет назад. В здании не было ни кафе, ни развлекательной зоны, бытовой техники, внешний вид здания требовал современного дизайна. Также хотели немного расширить парковку. С помощью консалтинговой компании все, что мы хотели видеть, нам удалось реализовать, также несколько был изменен подъезд к самому объекту.

Кейс 6 - реконцепция и брокеридж торгового центра

Владимир, торговый центр 6000 кв.м.
В нашем здании при разработке первоначальной концепции был допущен ряд ошибок, которые необходимо было исправлять. Во-первых мы решили позиционировать себя в премиум сегменте, во-вторых не найдя арендаторов на все площади, мы смешали арендаторов из среднего и премиального сегмента. В общем, поработав годик, нам пришлось все это переделывать. В консалтинговой компании нам указали на наши ошибки и помогли сменить формат. Сейчас прошло полгода, пока, все хорошо и у нас и у арендаторов.

Кейс 7 - брокеридж торгового центра

Евгений, торговый центр 18000 кв.м
Обратились в консалтинговую компанию для проведения брокериджа. Делали мы это совместно, часть арендаторов выходили на нас напрямую, часть привлекла компания. Результатом очень довольны - 100% заполняемость всех торговых площадей.

Кейс 8 - брокеридж бизнес-центра

Дмитрий, офисный центр 7000 кв.м.
В нашем бизнес-центре много собственников, у меня были достаточно большие площади около 1000 кв.м. Сначала обращался в агентство недвижимости за месяц ни одного показа не было. Позже решил обратиться сюда, посадили одну крупную компанию на 300 кв.м., нашли арендаторов на все четыре площади по 55 кв.м. за 2 месяца, и сдали три площади по 120 кв.м., потом месяц наверно не могли сдать последние 120 кв.м., но вот совсем недавно сдали. Результатом доволен, за 4 месяца удалось всё сдать, в то время как на других этажах ещё полно свободных площадей.

Кейс 9 - анализ земельного участка

Юлия, земельный участок
Хотели приобрести земельный участок под строительство ТЦ. Привлекли консалтинговую компанию для проведения исследования, в заключении, которое нам подготовили за  две недели,  было очень четко расписано, почему здесь не стоит строить торговый центр. Будем, видимо, искать другое место.

Кейс 10 - анализ земельного участка

Александр, земельный участок
Искал земельный участок под АЗС, в итоге один мой знакомый предложил землю, где все было уже согласовано, но я все же решил обратиться в консалтинговую компанию за рекомендацией, стоит ли тут делать заправку. Они посчитали автомобильный трафик в будни и выходные, указали на проблемные моменты.  В общем, продолжаю поиск.

Кейс 11 - анализ земельного участка

Николай, земельный участок
Искал земельный участок для строительства небольшого ТЦ, под торговлю стройматериалами. У меня был один участок на примете, я решил узнать мнение экспертов об этом месте. Компания подготовила положительный отчет и подтвердила мой выбор. Участок взял, скоро будем строить.

Кейс 12 - продвижение торгового центра

Алина, торговый центр 6400 кв.м.
Обратились в консалтинговую компанию для продвижения нашего ТРЦ. Нам составили план развития, часть из которого мы реализовывали самостоятельно, часть делала компания, через полгода посещаемость ТРЦ выросла на 41%. Мы считаем, это очень хороший результат.

Кейс 13 - продвижение бизнес центра

Светлана, бизнес центр
У нас бизнес центр класса «В», со средней арендной ставкой 650 руб./кв.м. Мы хотели повысить узнаваемость здания, также нам нужно было раскрутить наш конференц-зал. Для решения этих задач привлекли консалтинговую компанию. Сейчас к нам стали обращаться в среднем в два раза больше компаний по вопросу аренды свободных площадей. Конференц-зал сдаем почти в четыре раза чаще, чем раньше. Результат полностью устроил.

Кейс 14 - due diligence 

Алексей, инвестор
Мы рассматривали возможность приобретения торгового центра. Наш основной бизнес никак не связан с недвижимостью, поэтому  мы решили привлечь консалтеров для проведения всестороннего исследования объекта. Результатом мы были поражены, торговый центр, который мы отобрали, оказался значительно хуже, чем мы могли представить. Исследование было проведено очень грамотно, выявили множество проблемных моментов, все четко расписали и обосновали. От покупки этого объекта, конечно же, отказались, сейчас рассматриваем вариант строительства своего объекта или будем искать дальше.

Кейс 15 - предпродажная подготовка

Александр, торговый объект 1800 кв.м.
У нас небольшой торговый объект, который мы планировали продать. На 1800 кв.м. размещалось около 12 арендаторов, здание было построено ещё в советское время, как пристрой к жилому дому. Арендатором был  продуктовый магазин, а остальное все мелочевка (канцтовары, игрушки, одежда, обувь). Объект был с хорошей доходостью, но мы собрались строить новый ТЦ площадью 7000 кв.м. и решили продать это здание. В консалтинговую компанию обратились, чтоб навели порядок во всем, подготовили документацию для инвесторов, четко расписали доходы/расходы, так, чтоб покупатель сразу мог во всем разобраться. Сделали все четко: подготовили презентацию, наглядно представили всю финансовую документацию, провели косметический ремонт внутри. Покупателя мы нашли менее чем за три месяца, благодаря хорошо составленным отчетам о деятельности и перспективах роста стоимости и доходности объекта, мы смогли продать объект, не снижая цену.

Кейс 16 - анализ торгового центра

Алена, торговый центр 18 000 кв.м.
Нас, как собственников торгового центра, стала беспокоить ситуация, когда в конце 2015 последствия кризиса стали ощущаться в значительной степени, и арендаторы не выдерживали даже уже сниженные арендные ставки. В этой ситуации мы приняли решение, что нам требуется помощь специалистов по коммерческой недвижимости, и обратились в компанию за услугой по проведению анализа торгового центра. Конечно, мы понимали, что в стране кризис, и многие арендаторы испытывают проблемы, однако мы также понимали, что и в нашем ТЦ не все идеально, и, скорее всего, можно что-то улучшить . Так и оказалось, после того как была проанализирована посещаемость ТЦ, расположение и состав, их взаимодействие между собой, аудитория нашего ТЦ и многое другое, стало ясно, что причины ухудшения ситуации были не только в кризисе, кризис лишь четко выявил слабые места нашего объекта, которые в обычных условиях были не критическими. Также для нас стало определенной неожиданностью, что падение посещаемости в нашем ТЦ было значительно меньшим, чем у других аналогичных объектов, при этом ситуация с арендаторами у нас была намного хуже. В итоге после проведения анализа мы увидели те ошибки, которые допускали при управлении, и сейчас будем работать над ними.

Кейс 17 - анализ здания перед покупкой

Дмитрий, здание 2400 кв.м.
Недавно нам предложили купить старое здание, которое какое-то время не функционировало. Нас интересовали четыре вопроса: как лучше всего использовать объект (под какие направления), сколько примерно будет стоить реконструкция объекта, какую арендную ставку мы получим, каковы сроки окупаемости проекта. Со всеми этими вопросами мы обратились к специалистам по недвижимости, в итоге к нам приехали, указали на все недостатки объекта, рассмотрели возможные варианты использования здания, спрогнозировали арендную ставку и просчитали окупаемость. Объект нам не подошел, и мы не стали его покупать, но аналитическая работа понравилась - все расписано очень подробно, доступно, без теории, только практические моменты.

Кейс 18 - анализ наилучшего использования здания

Владислав, здание 3000 кв.м.
Нам достался объект недвижимости площадью около 3000 кв.м., который уже давно не функционировал, мы хотели определить, как лучше всего его использовать и можно ли пристроить дополнительные площади. Консультанты по недвижимости приехали и провели анализ, выяснилось, что здание подходит под одно из направлений наших давних партнеров, сейчас мы решаем вопрос о совместной реализации проекта. При этом расширение площадей нам порекомендовали не делать и очень подробно объяснили почему. Результатом довольны.

Кейс 19 - зонирование рынка

Рамиль, здание 2400 кв.м. в рыночном комплексе
У нас рыночный комплекс, нам необходимо было убрать всех арендаторов, которые торговали на улице, и разместить их в новом здании в составе рыночного комплекса. Задача была не простой, так как арендаторов было очень много, а площадь здания совсем небольшая, то есть требовалось сделать мелкую, но при этом грамотную, разбивку площадей, чтобы не было узких коридоров, и чтобы объект был современным. Нам нарисовали план размещения арендаторов, все получилось.

Концепция торгового центра - БЕСПЛАТНЫЙ экспресс-анализ